Le boom immobilier pendant la pandémie a vu les prix des maisons aux États-Unis augmenter de 43 % sans précédent en un peu plus de deux ans. Mais c’est fini maintenant : la hausse des taux hypothécaires a poussé le marché immobilier américain dans un ralentissement marqué qui pourrait menacer certains de ces gains.
Certaines entreprises, dont John Burns Real Estate Consulting, Zonda et Zelman & Associates, prédisent déjà que les prix des maisons aux États-Unis en 2023 afficheront leur première baisse annuelle dans l’ère post-grande crise financière. Dans un scénario de grave déclin du logement, Fitch Ratings estime qu’une baisse de 10 à 15 % des prix nationaux des maisons est possible. Tout le monde n’est pas d’accord. Goldman Sachs et Zillow prévoient que les prix des maisons aux États-Unis augmenteront encore de 1,8 % et 2,4 %, respectivement, au cours de la prochaine année.
Alors que les initiés de l’industrie se demandent encore si les prix nationaux des maisons connaîtront des baisses d’une année sur l’autre, il existe un consensus sur le fait que certains marchés régionaux verront des baisses de prix.
Pour avoir une meilleure idée des marchés régionaux du logement qui pourraient d’abord connaître une baisse des prix des maisons d’une année sur l’autre, examinons les prix catalogue. Bien qu’une augmentation des prix d’inscription réduits ne garantisse pas qu’un marché verra le prix des maisons baisser d’une année à l’autre, elle marque un changement de trajectoire. Bien avant qu’un marché n’enregistre une baisse des prix d’une année sur l’autre, il aurait vu une augmentation des baisses de prix catalogue.
« À l’échelle nationale, la proportion de maisons à vendre dont les prix ont baissé a atteint un niveau record en juillet. Les vendeurs ont dû baisser leurs prix car ils rattrapaient les acheteurs, qui s’attendaient à des prix plus bas dans un marché calme. La hausse des taux hypothécaires et la perspective d’une baisse de la valeur des maisons ont également rendu les acheteurs hésitants à payer des prix exorbitants, et une augmentation de l’offre leur a donné plus de choix. Les baisses de prix devraient se stabiliser à mesure que les vendeurs s’adapteront à l’évolution du marché », écrivent les chercheurs de Redfin.
Les marchés régionaux du logement qui connaissent la plus grande part des baisses de prix se trouvent aux mêmes endroits qui ont enregistré les plus fortes hausses de prix pendant la pandémie. Regardez Boise. Pendant le boom immobilier pandémique, les prix à Boise ont grimpé de plus de 60 %. Mais comme le marché a changé, Boise a été le plus durement touché. En juillet, 70 % des annonces immobilières de Boise ont vu leur prix baisser. C’est une augmentation de 30% en juillet 2021.
Selon les données compilées par John Burns Real Estate Consulting, les prix des maisons sont déjà en baisse à Boise. Ces baisses de prix de Boise d’un mois à l’autre peuvent déjà être trouvées dans les données de Zillow. Avant la fin de l’année, John Burns Real Estate Consulting prédit que Boise sera le premier marché américain à voir une baisse des prix d’une année sur l’autre.
Il n’y a pas que Boise. L’Occident, l’épicentre du boom immobilier pandémique, a changé très rapidement. Juste derrière Boise se trouvent Denver (où 58 % des inscriptions ont vu leur prix baisser en juillet), Salt Lake City (56 %) et Tacoma (55 %). Des marchés comme Phoenix (où 50 % des inscriptions ont vu une baisse de prix), San Diego (50 %) et Stockton (47 %) se classent également parmi les meilleurs.
Pourquoi les marchés Mountain West et West Coast évoluent-ils si rapidement ?
“La forte demande au cours des deux dernières années a fait grimper les prix des maisons dans tout le pays, et il semble que l’Occident ait atteint le plafond des prix plus rapidement que les autres marchés compte tenu des contraintes d’approvisionnement particulières”, a déclaré Ali Wolf, économiste en chef de Zonda. Fortune.
Conclusion : Les guerres d’enchères intenses dans l’Ouest, exacerbées par des stocks serrés, ont poussé les prix des maisons au point de rupture des acheteurs.
Les données semblent être en accord avec Wolf.
Les marchés immobiliers régionaux qui sont devenus les plus éloignés des fondamentaux économiques sous-jacents se refroidissent désormais plus rapidement. Des endroits comme Boise et Austin ont vu les prix des maisons grimper à des niveaux bouillonnants au milieu du boom immobilier pandémique. Une fois que les taux hypothécaires historiquement bas ont disparu plus tôt cette année, les acheteurs potentiels de ces marchés ont commencé à ressentir de plein fouet l’appréciation record du prix des maisons. C’est pourquoi cet été, de nombreux acheteurs, dans des endroits comme Boise et Austin, ont annulé leur recherche.
À l’avenir, ces marchés immobiliers bouillonnants sont les plus exposés au risque de fortes corrections des prix. Du sommet au creux, Moody’s Analytics s’attend à ce que les prix nationaux de l’immobilier baissent entre 0% et 5% au milieu de ce ralentissement immobilier. Cependant, dans des marchés nettement « surévalués » comme Boise et Austin, Moody’s Analytics s’attend à une baisse de 5 à 10 % des prix des maisons. C’est en supposant qu’il n’y a pas de récession. Si une récession frappe, Moody’s Analytics s’attend à une baisse de 5 à 10 % des prix des maisons nationales et à une baisse de 15 à 20 % des 187 marchés considérablement « surévalués » du pays.
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