Everyone’s a Landlord—Small-Time Investors Snap Up Out-of-State Properties

“Hasta ahora, muy bien”, dijo.

Cronin es parte de un nuevo movimiento de propietarios de computadoras portátiles, en el que los inversionistas individuales están comprando casas, a menudo en otros estados, para alquilarlas. Muchos son profesionales bien pagados que ven la propiedad de un alquiler como una inversión fundamental, junto con fondos de acciones o bonos. Las tecnologías recientes que simplifican el proceso y permiten la compra de viviendas en línea han impulsado el crecimiento del movimiento.

Los servicios de datos ayudan a los posibles propietarios a elegir vecindarios con precisión, brindándoles informes detallados sobre los precios de venta, las tasas de criminalidad y las escuelas locales. Los mercados de bienes raíces en línea, como Roofstock y Appreciate, los conectan con gerentes locales o de financiamiento que pueden manejar el mantenimiento y el arrendamiento de propiedades. Los editores de contenido y los foros web como BiggerPockets ofrecen estrategias de inversión y consejos sobre dónde comprar.

“Todo se puede hacer en línea”, dijo el consultor de bienes raíces John Burns en Irvine, California. “Eso ha cambiado las reglas del juego”.

Las compras de viviendas por parte de inversores grandes y pequeños subieron a niveles récord durante la pandemia, alcanzando un máximo del 28 % de todas las ventas de viviendas unifamiliares en febrero de 2022, frente al 17 % durante el mismo mes de 2019, según la firma de datos de vivienda CoreLogic. . Individuos como el Sr. Cronin u otras pequeñas empresas que poseen 10 casas o menos representaron aproximadamente la mitad de todas las compras de los inversionistas.

Una medida separada de las compras de inversores por parte de Attom Data Solutions, preparada para The Wall Street Journal, muestra que el nicho de pequeños inversores de fuera del estado también ha crecido. Los miembros de este grupo, que compraron entre dos y 10 casas al año, compraron el 2,1 % de todas las casas estadounidenses vendidas en el segundo trimestre de 2022, frente al 1,5 % durante el mismo trimestre de 2019. Las compras de una sola casa quedaron excluidas de la regla. fuera de las casas de vacaciones.

Los inversionistas individuales se habían sentido atraídos por el mercado de la vivienda por el sólido crecimiento del precio de la vivienda, las bajas tasas hipotecarias y el aumento de los alquileres. Las ventas de viviendas se han desacelerado en los últimos meses, como resultado de los mayores costos de endeudamiento, la oferta limitada y los altos precios. Algunos inversores se han retirado del mercado, según agentes inmobiliarios y algunos informes de mercado.

Ser propietario de una propiedad de alquiler en cualquier mercado conlleva un riesgo. Las reparaciones imprevistas, los inquilinos que dejan de pagar el alquiler y las tarifas de administración de la propiedad, a menudo del 8% al 10% de los ingresos, pueden afectar las ganancias potenciales. Algunos inversionistas que financian sus compras con préstamos de tasa variable también pueden enfrentar pagos más altos si las tasas de interés continúan aumentando.

Pero los alquileres continúan subiendo a nuevos máximos en la mayoría de los EE. UU., lo que hace que el negocio sea potencialmente lucrativo incluso con tasas de interés en aumento.

Como resultado, incluso los mercados inmobiliarios pequeños se están volviendo menos locales. Cuando los residentes del área hacen ofertas por casas en Jackson o Jacksonville, Fla., se enfrentan a la competencia nacional de compañías inmobiliarias profesionales y pequeños inversionistas por igual, en un momento en que el inventario de casas en venta ya se considera bajo. Eso ha hecho que sea aún más difícil para los jóvenes locales iniciar un nido de ahorros financieros a través de la propiedad de vivienda y está agravando el aumento de los costos de vivienda.

Melissa Spears y su novio, Michael Kroeze, viven en el área de Jackson y les gustaría comprar una casa juntos. Comenzaron a buscar el año pasado en los suburbios del condado de Madison, donde muchas de las casas se construyeron este siglo, tienen amplios jardines y están cerca de buenas escuelas y tiendas.

La Sra. Spears, que trabaja en el comercio minorista, y el Sr. Kroeze, que trabaja en una sucursal bancaria local, quisieran comprar una casa con un precio inferior a $300,000. Han sido derrotados por ofertas más rápidas o compradores en efectivo, dijeron. La Sra. Spears dijo que no está interesada en alquilar una casa como alternativa.

“Alquilarnos es una completa pérdida de nuestro dinero”, dijo.

Muchos de los clientes de Roofstock son empleados de tecnología costera que ganan entre $200,000 y $300,000 al año, dijo Gary Beasley, cofundador y director ejecutivo. Estos compradores necesitarían unos $300,000 en pagos iniciales para comprar propiedades residenciales en sus propias comunidades. Con un pago inicial de $40,000, pueden comprar una casa en un mercado de menor costo y cobrar un alquiler que genera ganancias constantes.

“Lo que estamos viendo es que la gente está desvinculando el lugar donde vive del lugar donde posee”, dijo el Sr. Beasley.

Las áreas metropolitanas del sur con grandes poblaciones de inquilinos de ingresos bajos y medianos han sido destinos especialmente populares para el efectivo de los inversionistas costeros. Los pequeños inversores de fuera del estado representaron el 4,24 % de las ventas totales en Raleigh, Carolina del Norte, el 5,26 % de las ventas en Atlanta y el 8,61 % de las ventas en Memphis en la primera mitad de este año, según Attom, mucho más que las ventas nacionales. promedio.

Las plataformas de crowdfunding han brindado a los pequeños inversionistas fuera del estado una forma de realizar compras fraccionadas en viviendas unifamiliares también. Uno de los más nuevos, Arrived, inscribió a 12 000 personas para invertir en 150 viviendas de alquiler el año pasado, y más de 100 000 solicitaron realizar futuras inversiones a través de la empresa. Para una casa inicial en Clarksville, Tenn., 535 inversionistas contribuyeron a la compra, algunos aportando tan solo $100.

Los inversionistas en ciudades sureñas de bajo costo pueden obtener rentas más altas en relación con los precios de venta que en muchos otros lugares. Las áreas metropolitanas de Memphis y Birmingham, Alabama, tuvieron las rentas más altas en relación con el precio de venta en los EE. UU. en diciembre de 2020, según un análisis de Roofstock. El pago mensual de la hipoteca de una casa de precio medio en Birmingham en ese momento era de solo $599, mientras que el alquiler mensual medio era de $1166, casi el doble.

Ese tipo de números llamó la atención del Sr. Cronin, e inicialmente quería invertir en Birmingham. Fue superado más de 10 veces, algunos presumiblemente inversores como él, dijo.

Jackson aún tiene que atraer a tantos inversionistas como otras ciudades del Sunbelt, pero sus casas más baratas han recibido más atención de los inversionistas recientemente, lo que probablemente ayudó a aumentar el valor de las casas. En el área metropolitana de Jackson, los precios de las viviendas aumentaron un 29% entre noviembre de 2019 y noviembre de 2020, según la corredora de bienes raíces Redfin. corporación

La capital de Mississippi todavía tiene precios más bajos que Birmingham, y cuenta con una alta población de inquilinos con atractivas relaciones entre alquiler y precio de venta. El Sr. Cronin dijo que solo necesitaría aumentar el alquiler modestamente para obtener el rendimiento anual deseado de hasta el 15 % con el tiempo.

Los precios de las casas alrededor de Jackson han crecido a un ritmo más lento últimamente que en 2020, según Redfin, lo que podría significar que algunos inversionistas comenzarán a comprar en otras ciudades, o incluso venderán sus propiedades para reinvertir en mercados con un crecimiento de precios más fuerte. Eso aumenta la posibilidad de más oportunidades de compra para los compradores de viviendas locales, aunque también podría inyectar una volatilidad no deseada en el mercado.

Los corredores de bienes raíces locales de Jackson están apostando a que los inversores seguirán viniendo. Ryan Porter, propietario de la agencia inmobiliaria NextHome Realty Experience, dijo que vendió casas de alquiler en el área de Jackson en los últimos años a compradores inversores de California, Nevada, Colorado, Ohio, Nueva York y Washington, DC. Han buscado sacar provecho de la baja de Mississippi. precios de la vivienda, impuestos bajos y leyes de alquiler sin restricciones. “Prefieren hacerlo cerca de ellos, pero simplemente no pueden”, dijo Porter.

Evernest, otra empresa que se especializa en la administración de propiedades de alquiler para residentes de fuera del estado, ha hecho circular un libro blanco que promociona Mississippi “amigable para los propietarios”, donde no hay límites sobre cuánto puede pedirle a un inquilino que pague por un depósito de seguridad y donde los desalojos son más rápidos que en otras partes del país.

El desarrollador de software de Los Ángeles, Sree Partha, compró una casa de tres habitaciones en Brandon, un suburbio de Jackson, por $212,000 en efectivo el año pasado. Rápidamente lo alquiló por $1,855 al mes. Cuando su primer inquilino decidió irse al final del contrato de arrendamiento esta primavera, el Sr. Partha le dijo al administrador de la propiedad local que aumentara el alquiler más del 37 %, a $2550.

“Cuando salió a volver a arrendar, había mucha más demanda”, dijo Partha. No tuvo problemas para encontrar un nuevo inquilino.

No todo ha sido dinero fácil. Compró otra casa que terminó necesitando reparaciones tan intensas que el Sr. Partha tuvo que pagar para reubicar a su inquilino mientras se hacía el trabajo.

Al concejal de la ciudad, Aaron Banks, que representa partes del sur de Jackson, le gustaría dificultarles las cosas a los inversionistas de fuera del estado. Ha propuesto una ordenanza que requiera que todos los propietarios se registren en la ciudad, paguen tarifas y obtengan inspecciones de viviendas para poder operar. Su propuesta también define los estándares de mantenimiento de la propiedad y evitaría que los propietarios obliguen a los inquilinos a abrir cuentas de servicios públicos a través de terceros, una práctica que, según Banks, ha implicado costos adicionales para algunos inquilinos.

El aumento de la actividad de los inversores y el aumento de los alquileres han hecho que la propiedad de vivienda sea menos asequible para las personas de bajos ingresos en su distrito, dijo Banks. “Mantiene a las personas en un ciclo, un ciclo repetitivo de ser un inquilino toda su vida”, dijo. “Está pagando $1,700 al mes, es difícil para usted hacer los pagos a tiempo para obtener su crédito donde debe estar”.

Los defensores dicen que los inversionistas ofrecen a los inquilinos acceso a vecindarios atractivos y seguros en buenos distritos escolares donde no pueden permitirse comprar.

Kevin Ortner, director ejecutivo del administrador de propiedades de alquiler y del mercado en línea Appreciate, dijo que la nueva ola de pequeños inversionistas de fuera del estado podría hacer que los precios suban más rápidamente. Pero dijo que los problemas de asequibilidad preexistentes y la falta de oferta de viviendas ya habían obligado a las personas a abandonar el mercado de venta, lo que aumentaba la probabilidad de que necesitaran alquilar.

“Mientras estas personas que están fuera del estado… ofrezcan un excelente lugar para que viva un residente, también están brindando un servicio a esa comunidad”, dijo.

Algunas asociaciones de propietarios se han preocupado por un aumento en las compras de inversionistas en sus vecindarios y han tomado medidas para restringirlas. En Jackson, los inversionistas poseen más del 20% de las viviendas en el vecindario de Fondren North, según la asociación de propietarios. Los residentes ahora están comprando casas en el vecindario antes de que los inversionistas de alquiler de otros estados puedan hacerlo.

Liz Brister, presidenta del grupo de conservación de vecindarios Fondren Renaissance Foundation, dijo que hasta ahora ha comprado, renovado y vendido nueve casas cercanas a propietarios-ocupantes, la mayoría de ellas por menos de $200,000.

“Queremos traer a algunos propietarios de vivienda primerizos a nuestra comunidad, como éramos hace 30 años”, dijo.

Escribir a Will Parker en will.parker@wsj.com y Nicole Friedman en nicole.friedman@wsj.com