marché immobilier aux etats unis il est cassé, mais les problèmes profonds et structurels ne peuvent pas être résolus avec la technologie.
Pourquoi est-ce important: L’Amérique a désespérément besoin de plus de logements locatifs de haute qualité. L’accession à la propriété fonctionne pour beaucoup, et cela ne fonctionne pas pour beaucoup d’autres, qui ne sont peut-être pas prêts à s’installer ou qui n’ont pas les moyens financiers.
Le panorama: Le capital-risqueur Marc Andreessen a investi 350 millions de dollars, le plus gros chèque de son histoire, dans la nouvelle société d’Adam Neumann, Flow.
- Le billet de blog d’Andreessen expose sa thèse d’investissement, selon laquelle louer une maison est “une expérience sans âme”.
- Les détails sur le fonctionnement de Flow sont encore sommaires, mais il inclura probablement des commodités (cloches et sifflets pour les locataires d’appartements) ainsi qu’une sorte d’avantage financier.
Ce qu’ils disent : “Quelqu’un qui est attaché à l’endroit où il vit se soucie davantage de l’endroit où il vit”, écrit Andreessen. “Sans cela, les appartements ne créent aucun lien entre la personne et le lieu et sans communauté, aucun lien de personne à personne.”
- À New York, j’ai vécu dans des appartements en propriété et en location, et la communauté de mon immeuble locatif était aussi dynamique et soudée que partout ailleurs où j’ai été.
- Les quartiers caractérisés par des taux d’accession à la propriété très faibles (pensez à Harlem à New York ou à Hialeah à Miami) ont souvent des communautés profondes et durables qui s’étendent sur des générations et des décennies.
Vérification de la réalité: “La propriété en soi ne vous rend pas plus investi dans votre communauté”, a déclaré à Axios Sam Chandan, directeur du Stern Center for Real Estate Financing Research de l’Université de New York. “Cela vous rend plus investi dans les décisions communautaires qui affectent la valeur de votre actif.”
- Andreessen, par exemple, s’est opposé au développement multifamilial dans sa ville natale d’Atherton, en Californie, arguant qu’un tel développement “réduira MASSIVEMENT la valeur de nos maisons”.
Entre les lignes: En tant que VC, Andreessen pense que la technologie et l’entrepreneuriat peuvent résoudre les problèmes du marché locatif. (Naturellement, ceci étant Andreessen Horowitz, la blockchain semble être impliquée, d’une certaine manière.)
- Cependant, là où le logement locatif connaît le plus de succès (l’Allemagne est l’annexe A), ce n’est pas parce que les locataires “reçoivent des bénéfices des propriétaires”, selon la formulation d’Andreessen. C’est plutôt parce qu’ils ont la sécurité et l’abordabilité du logement.
- Les locataires allemands établissent des liens communautaires solides comme nous le faisons tous, simplement en apprenant à connaître nos voisins. Eux, nous, n’avons pas besoin de services extraordinaires comme ceux offerts par votre WeWork local.
Où est-il situé: Les solutions du secteur privé comme Flow, de par leur nature, ne peuvent pas résoudre les obstacles les plus profonds à la réussite du logement locatif.
- Neumann pourrait très bien réussir à commercialiser des propriétés à la mode auprès de locataires mobiles ascendants dans des villes à croissance rapide comme Nashville.
- Mais cela ne réduira pas les obstacles structurels qui empêchent l’Amérique de devenir davantage une nation de locataires.
Pourquoi est-il si difficile de redresser le marché locatif ?
Une grande partie de la raison du manque de logements abordables en Amérique se situe au niveau local ou même individuel.
- zonage est le plus gros problème : les NIMBY comme ceux que l’on trouve à Atherton sont la règle, pas l’exception. Obtenir l’autorisation de construire de nouvelles maisons multifamiliales est ridiculement coûteux et difficile.
- financement de l’éducation court de près. Tant que les écoles seront financées par les impôts fonciers locaux, les parents préféreront les biens de grande valeur aux logements abordables, augmentant souvent le nombre d’enfants dans les écoles locales sans augmenter en conséquence les recettes fiscales.
- Le rêve américain gêne également. Après avoir examiné le comportement des millénaires plus âgés, dit Chandan de NYU, “les données suggèrent que l’accession à la propriété en tant qu’évolution naturelle et attendue est profondément ancrée dans la psyché américaine”.
politiques fédérales favorables à l’accession à la propriété sont déjà beaucoup plus faibles qu’auparavant.
- Les réformes fiscales de l’ancien président Trump ont considérablement réduit le nombre de personnes demandant la déduction fiscale des intérêts hypothécaires, et les hypothèques sur 30 ans subventionnées par le gouvernement sont largement disponibles pour les immeubles multifamiliaux.
- Une fois mariés et élevant une famille, acheter une maison et voter contre une nouvelle construction, c’est exactement ce que font les Américains., si cela a un sens financier ou non.
il est temps de construire
la grande récession Après la crise financière de 2008, la construction de nouvelles maisons, unifamiliales et multifamiliales, est tombée d’une falaise et n’a pas suivi la croissance démographique des États-Unis. Mais maintenant, elle a rebondi et plus de maisons sont construites que de maisons.
Il y a toujours un déficit de logements nous devons construire notre sortie. Mais Andreessen se trompe lorsqu’il dit que “notre pays crée des maisons plus vite que nous ne construisons des maisons”.
- Le taux de formation des ménages est égal à l’augmentation annuelle du nombre d’adultes américains multipliée par le taux de chefs de famille, qui est toujours d’environ 50 %. La formation de ménages a chuté lorsque la pandémie a frappé, mais même avant la pandémie, en 2019, il n’y avait qu’environ 900 000 nouveaux ménages par an.
- La construction résidentielle neuve, quant à elle, est en constante augmentation. Les maisons sont mises en chantier à un rythme annuel d’environ 1,6 million d’unités par an, bien au-dessus du taux de formation des ménages, même après la démolition des unités les plus anciennes.
Peter Boockvar, directeur des investissements chez Bleakley Financial Group, explique à Axios que les constructeurs de maisons multifamiliales réagissent aux taux d’inoccupation ultra-bas en construisant rapidement.
- Dans un an ou deux, dit-il, si nous continuons à construire aux niveaux actuels, les loyers pourraient même commencer à baisser.