Trip Back to Reality Starts: Mortgages, HELOCs, Delinquencies, and Foreclosures in Q2

Trip Back to Reality Starts: Mortgages, HELOCs, Delinquencies, and Foreclosures in Q2

La clémence et l’argent de la pandémie s’épuisent. Mais tout le monde s’est bien amusé.

Par Wolf Richter pour WOLF STREET.

Les soldes hypothécaires ont augmenté de 9 % au deuxième trimestre par rapport à l’année précédente, les prix ayant augmenté d’une année sur l’autre tandis que les gens achetaient beaucoup moins de maisons : les ventes de maisons existantes ont chuté de 10 % par rapport au deuxième trimestre de l’année dernière et les ventes de maisons unifamiliales neuves ont chuté 19 % au cours de la même période.

Les soldes hypothécaires ont augmenté régulièrement depuis la fin de la crise immobilière en 2012. Au cours de ces 10 années, les soldes hypothécaires ont augmenté de 4,6 billions de dollars, et au cours des trois dernières années, les soldes hypothécaires ont augmenté de 2,0 billions de dollars, ou 21%, pour atteindre 11,4 billions de dollars.

Les HELOC mettent fin au long déclin.

Les marges de crédit sur valeur domiciliaire sont tombées en disgrâce après 2009 et les soldes ont diminué régulièrement, inversant la hausse massive des années précédant la crise financière. Alors que la répression des taux d’intérêt de la Fed et le QE faisaient baisser les taux hypothécaires et que les prix des maisons augmentaient, les gens ont commencé à retirer de l’argent et à refinancer leurs hypothèques pour générer des liquidités, au lieu de recourir aux HELOC.

Mais maintenant, le déclin est terminé. Les soldes HELOC ont augmenté au deuxième trimestre pour atteindre 319 milliards de dollars, par rapport au creux du trimestre précédent. Cela s’est produit alors que les taux hypothécaires ont monté en flèche et que les refinancements en espèces ont chuté.

Il y a maintenant une nouvelle dynamique : des taux hypothécaires beaucoup plus élevés : il serait stupide de refinancer une hypothèque à 3 % avec une hypothèque à 5 % pour retirer 100 000 $ en espèces de la maison. Mieux vaut laisser l’hypothèque de 3% seule et obtenir un HELOC de 100 000 $ qui facture 5% sur le solde impayé, le cas échéant. Je m’attends donc à ce que les soldes HELOC augmentent encore plus à l’avenir, car le jeu de refinancement par encaissement a changé.

Les prêts hypothécaires représentent de loin la plus grande part de la dette des consommateurs, plus importante que jamais.

Rien ne se rapproche. Soldes de la dette des consommateurs au deuxième trimestre :

  1. Prêts hypothécaires : 11,4 milliards de dollars
  2. Prêts étudiants : 1,6 milliard de dollars
  3. Prêts automobiles : 1,5 milliard de dollars
  4. Cartes de crédit : 890 milliards de dollars
  5. « Autres » (prêts personnels, etc.) : 470 milliards de dollars
  6. HELOC : 320 milliards de dollars.

Les hypothèques sont là où les grands risques systémiques utilisé pour être en raison de la grande taille du marché et de l’effet de levier élevé.

Mais maintenant, les banques commerciales aux États-Unis ont à elles seules environ 2,4 billions de dollars de prêts hypothécaires résidentiels, y compris les HELOC, dans leurs bilans, répartis dans 4 300 banques commerciales. Des milliers de coopératives de crédit et d’autres prêteurs ont également des hypothèques sur leurs bilans.

Mais la plupart des prêts hypothécaires sont désormais titrisés en titres adossés à des créances hypothécaires. Les MBS se répartissent en deux catégories :

  • La plupart sont des MBS soutenus par le gouvernement. Ici, le contribuable est responsable, pas les investisseurs et les prêteurs.
  • Une plus petite partie des MBS sont des “marques de distributeur”, non approuvées par des entités gouvernementales. Ils sont détenus par des fonds obligataires mondiaux, des fonds de pension, des compagnies d’assurance, etc.

Le crime commence le voyage de retour à la réalité. Tout le monde s’est bien amusé.

Dans le cadre des programmes d’abstention de l’ère pandémique, les propriétaires qui ont pris du retard sur leurs versements hypothécaires ou qui ont complètement cessé de faire des versements hypothécaires, puis sont entrés dans un programme d’abstention, ont été reclassés comme « actuels » au lieu de délinquants. Ils n’avaient pas à effectuer de versements hypothécaires et pouvaient utiliser l’argent économisé grâce à ces versements hypothécaires manqués pour d’autres choses. Finalement, ils devraient parvenir à un accord avec le prêteur pour sortir du programme d’abstention.

La hausse des prix des maisons depuis le printemps 2020 a permis aux propriétaires, au moment de sortir du programme d’abstention, de vendre la maison et de rembourser l’hypothèque et de repartir avec de l’argent supplémentaire ; ou conclure un accord avec le prêteur, comme un prêt hypothécaire modifié avec une durée plus longue, un taux inférieur et des paiements inférieurs. Et tout le monde s’est bien amusé.

Mais avec la fin des programmes d’abstention, les impayés hypothécaires ont commencé à augmenter cette année par rapport aux niveaux record de l’année dernière.

soldes hypothécaires qui étaient en souffrance depuis 30 jours ou plus ont atteint 1,9 % du total des soldes hypothécaires au deuxième trimestre, contre 1,7 % au premier trimestre. Il s’agissait de la troisième augmentation consécutive d’un trimestre à l’autre, par rapport au plus bas historique du deuxième trimestre de 2021. Mais il reste inférieur à tous les plus bas d’avant la pandémie (ligne rouge).

Soldes HELOC qui étaient en souffrance depuis 30 jours ou plus sont passés à 2,3 % du total des soldes HELOC, la quatrième augmentation trimestrielle consécutive, par rapport au plus bas historique du deuxième trimestre de 2021. Ils sont maintenant plus élevés qu’ils ne l’étaient avant la baisse du logement (ligne verte ).

Le taux de délinquance HELOC au deuxième trimestre était plus élevé que le taux de délinquance hypothécaire pour la première fois de l’histoire, ce qui vous fait penser Hmm.

Les saisies sont en hausse, mais sont toujours proches des plus bas records.

Le nombre de consommateurs saisis est passé à 35 120 emprunteurs, contre 24 240 au premier trimestre et un record de 8 100 à 9 600 l’an dernier.

Les saisies sont toujours bien en deçà de l’un des creux précédents avant la pandémie. Au plus bas du deuxième trimestre 2005, pendant le Best of Times juste avant le début de la crise du logement, il y avait 148 780 saisies, plus de quatre fois autant que maintenant.

À titre de comparaison, au cours de la période de trois ans allant de 2008 à 2011, au plus fort de la crise du crédit immobilier, plus de 400 000 consommateurs par trimestre ont été saisis, dont 566 180 au plus fort du deuxième trimestre de 2009.

Pendant le meilleur des temps avant le krach immobilier, environ 150 000 consommateurs ont connu des saisies ; et pendant les bons moments avant la pandémie, environ 75 000 consommateurs ont été saisis par trimestre. Cette fourchette de 75 000 à 150 000 saisies pourrait représenter quelque chose comme le bon vieux Normal (boîte bleue), et nous n’en sommes pas encore là :

Prix ​​de l’immobilier et saisies.

Une augmentation des saisies ne peut se produire que s’il y a une baisse des prix des maisons. Lorsqu’un propriétaire qui a acheté la maison il y a deux ans pour 400 000 $ a des ennuis maintenant, alors que le prix de la maison a augmenté de 25 % pour atteindre 500 000 $, il peut simplement vendre la maison, rembourser l’hypothèque, payer les frais et s’en aller. avec l’argent restant. Et il n’y aura pas de forclusion.

Si le prix de cette maison chute finalement de 25 % à 375 000 $ et que l’emprunteur doit 390 000 $ sur l’hypothèque, cette sortie devient plus difficile.

Si le prix chute de 40 % à 300 000 $, la solution de facilité est fermée. C’est alors que les saisies commencent à se produire en grand nombre, surtout si elles s’accompagnent d’une augmentation à grande échelle du chômage, et c’est ce qui s’est passé pendant la crise des saisies. Mais ce n’est pas encore sur la table.

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