La Réserve fédérale a un manuel simple pour lutter contre l’inflation. Cela se passe comme suit : continuez à exercer une pression à la hausse sur les taux d’intérêt jusqu’à ce que les dépenses des entreprises et des consommateurs dans l’ensemble de l’économie s’affaiblissent et que l’inflation recule.
Historiquement parlant, le programme de lutte contre l’inflation de la Fed frappe toujours particulièrement le marché immobilier américain.Quand il s’agit de transactions immobilières, les paiements mensuels sont tout. Et lorsque les taux hypothécaires augmentent, ce qui se produit dès que la Fed recherche l’inflation, ces paiements augmentent pour les nouveaux emprunteurs. Cela explique pourquoi dès que les taux hypothécaires ont augmenté ce printemps, le marché de l’habitation s’est refroidi.
Mais cette correction immobilière pourrait bientôt perdre quelques vapeur.
Au cours de la semaine dernière, les taux hypothécaires ont chuté rapidement. Mardi, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans s’établissait à 5,05 %, en baisse par rapport à juin, lorsque les taux hypothécaires avaient culminé à 6,28 %. Ces taux hypothécaires en baisse procurent un soulagement immédiat aux acheteurs mal desservis. Si un emprunteur contractait en juin un prêt hypothécaire de 500 000 $ à un taux de 6,28 %, il paierait 3 088 $ par mois en capital et intérêts. À un taux de 5,05 %, ce paiement ne serait que de 2 699 $. Au cours du prêt de 30 ans, cela représente une économie de 140 000 $.
Que se passe-t-il? À mesure que des données économiques plus faibles arrivent, les marchés financiers anticipent une récession en 2023. Cela exerce une pression à la baisse sur les taux hypothécaires.
“Le marché obligataire prévoit une forte probabilité d’une récession l’année prochaine, et la récession obligera la Fed à changer de cap et à réduire [Federal Funds] taux de change », explique Mark Zandi, économiste en chef chez Moody’s Analytics. Fortune.
Bien que la Réserve fédérale ne fixe pas directement les taux hypothécaires, ses politiques affectent la façon dont les marchés financiers évaluent à la fois le rendement du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires. S’attendant à une hausse du taux des fonds fédéraux et à un resserrement monétaire, les marchés financiers augmentent à la fois le rendement du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires. En attendant une réduction du taux des fonds fédéraux et un assouplissement monétaire, les marchés financiers actualisent à la fois le rendement du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires. C’est ce que nous voyons actuellement sur les marchés financiers.
Alors que les taux hypothécaires montaient en flèche plus tôt cette année, des dizaines de millions d’Américains ont perdu leur admissibilité à un prêt hypothécaire. Cependant, alors que les taux hypothécaires commencent à baisser, des millions d’Américains retrouvent l’accès aux prêts hypothécaires. C’est pourquoi de nombreux professionnels de l’immobilier encouragent la baisse des taux hypothécaires : ils devraient contribuer à accroître l’activité d’achat de maisons.
Bien que la baisse des taux hypothécaires incitera sans aucun doute davantage d’acheteurs secondaires à revenir aux journées portes ouvertes, cela ne signifie pas encore la fin de la correction immobilière.
“L’essentiel est que la récente baisse des taux hypothécaires aidera à la marge, mais le marché du logement restera sous pression avec des taux hypothécaires à 5% (baisse des ventes, ralentissement de la croissance des prix des maisons)”, a écrit Bill McBride, auteur de le blog Economics Calculated Risk, dans sa newsletter du mardi. La raison? Même avec la baisse d’un point de pourcentage des taux hypothécaires, l’abordabilité du logement demeure historiquement faible.
“Si nous incluons la hausse des prix des maisons, les paiements augmentent de plus de 50 % d’une année sur l’autre pour la même maison”, écrit McBride.
Il y a une autre raison pour laquelle les optimistes en matière de logement ne devraient pas être trop confiants : si les craintes de récession, qui contribuent à faire baisser les taux hypothécaires, sont fondées, cela affaiblirait davantage le secteur. Si quelqu’un a peur de perdre son emploi, il ne se lancera pas sur le marché du logement.
“Alors que des taux plus bas en eux-mêmes sont positifs pour le logement, ce n’est pas le cas lorsqu’ils s’accompagnent d’une récession et d’une augmentation rapide du chômage”, déclare Zandi. Fortune.
Où iront les taux hypothécaires à partir d’ici?
Les chercheurs de Bank of America pensent qu’il y a une chance que le rendement du Trésor à 10 ans passe de 2,7% à 2,0% au cours des 12 prochains mois. Cela pourrait entraîner une baisse des taux hypothécaires de 4 % à 4,5 %. (La trajectoire des taux hypothécaires est étroitement liée à la trajectoire du rendement du Trésor à 10 ans.)
Mais il y a un gros joker : la Réserve fédérale.
La Fed veut clairement freiner le marché immobilier. Le boom immobilier pendant la pandémie, au cours de laquelle les prix des maisons ont grimpé de 42 % et la construction de maisons a atteint un sommet en 16 ans, a été l’un des moteurs de la flambée de l’inflation. La baisse des ventes de maisons et le ralentissement de la construction domiciliaire devraient soulager l’offre de logements surchargée aux É.-U. Nous le constatons déjà : la chute des mises en chantier se traduit par une baisse de la demande pour tout, du bois de charpente aux armoires en passant par les fenêtres.
Mais si les taux hypothécaires chutent trop rapidement, une reprise du marché immobilier pourrait faire dérailler la lutte de la Fed contre l’inflation. Si cela se produit, la Fed a plus qu’assez de “puissance de feu” monétaire pour faire remonter les taux hypothécaires. .
« Que nous soyons techniquement en récession ou non ne change pas mon analyse. Je me concentre sur les données d’inflation … Et jusqu’à présent, l’inflation continue de nous surprendre à la hausse », a déclaré dimanche à CBS Neel Kashkari, président de la Federal Reserve Bank de Minneapolis. « Nous nous engageons à ramener l’inflation vers le bas. Et on va faire ce qu’on a à faire.”
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