Redfin: These housing markets are the most at risk of falling home prices

Redfin: These housing markets are the most at risk of falling home prices

Les acheteurs de maison en avaient assez. La hausse des taux hypothécaires en plus de l’appréciation record du prix des maisons (en hausse de 42 % depuis le début de la pandémie) a poussé les mensualités hypothécaires à un niveau tout simplement inabordable pour des dizaines de millions d’acheteurs potentiels. Alors que de plus en plus d’acheteurs prennent un chèque de pluie, la correction du marché du logement ne fait que s’intensifier.

Cette semaine, nous avons appris que d’une année sur l’autre, les demandes d’achat de prêts hypothécaires sont en baisse de 18 %. Tandis que les ventes de maisons neuves sont en baisse de 17 %, et les mises en chantier de maisons unifamiliales en baisse de 16 %.

Même si les transactions immobilières s’effondrent, nous ne sommes pas encore revenus à l’équilibre du marché. Les niveaux des stocks restent à un niveau stupéfiant de 49% en dessous des niveaux de juillet 2019, donnant à la plupart des vendeurs, du moins pour le moment, un effet de levier suffisant pour éviter de vendre en dessous des comparaisons du marché réalisées plus tôt cette année. Cela dit, alors que les niveaux des stocks continuent d’augmenter, il est possible que certains marchés régionaux du logement connaissent en fait une baisse des prix des maisons d’une année sur l’autre en 2023.

Vendredi, Redfin a publié son “score de risque”, qui identifie les marchés du logement les plus à risque d’un “ralentissement du logement”. Plus le « score de risque » d’un marché est élevé, plus la probabilité que le marché puisse voir une baisse des prix des maisons d’une année sur l’autre est grande. Au total, Redfin a analysé 98 marchés immobiliers régionaux et évalué des facteurs tels que la volatilité des prix des logements, le ratio moyen dette / revenu et la croissance des prix des logements.

Parmi les 98 marchés mesurés par Redfin, Riverside était le plus susceptible de connaître une “récession du logement”. Boise, Cape Coral, North Port, Las Vegas, Sacramento, Bakersfield, Phoenix, Tampa et Tucson ont suivi.

“Les destinations de migration populaires où les prix des maisons ont grimpé pendant la pandémie, y compris Boise, Phoenix et Tampa, sont plus susceptibles de voir les effets d’un ralentissement du logement amplifiés avec une baisse des prix des maisons d’année en année si l’économie entre en récession, un scénario certains économistes Je pense que cela semble probable alors que l’inflation persiste et que les marchés boursiers vacillent. Les propriétaires de ces régions qui envisagent de vendre voudront peut-être mettre leur maison en vente prochainement pour éviter une baisse potentielle des prix », écrivent les chercheurs de Redfin.

Les vendeurs sont les moins susceptibles de voir les prix baisser ? Redfin dit Akron. Non loin de là se trouvent des marchés comme Philadelphie, El Paso, Cleveland et Cincinnati. Alors que le boom immobilier a décollé pendant la pandémie, les propriétaires de ces endroits ont vu moins d’activité des investisseurs et des niveaux plus modestes de croissance des prix des logements. Au milieu du boom, les propriétaires d’endroits comme Akron avaient sûrement FOMO alors qu’ils regardaient leurs pairs d’Austin et de Boise connaître des niveaux exorbitants de croissance des prix des maisons. Mais maintenant, les propriétaires de marchés comme Akron et Cleveland sont probablement reconnaissants : historiquement parlant, les corrections immobilières les plus fortes se produisent généralement sur les marchés à la croissance la plus rapide.

“Les régions métropolitaines du nord relativement abordables, dont plusieurs dans la ceinture de rouille, comme Cleveland et Buffalo, sont plus résistantes en cas de récession. Les acheteurs potentiels de ces régions peuvent aller de l’avant avec la certitude qu’ils sont moins susceptibles de regarder les valeurs de la maison déclin », écrivent les chercheurs de Redfin.

Chaque trimestre, Moody’s Analytics calcule un chiffre “surévalué” ou “sous-évalué” pour quelque 400 marchés. L’entreprise vise à savoir si les fondamentaux, y compris les niveaux de revenu locaux, pourraient soutenir les prix des logements locaux. Ce n’est inquiétant que lorsqu’un marché immobilier devient significativement “surévalué”. Les mauvaises nouvelles? Au premier trimestre de 2006, le marché immobilier américain moyen était « surévalué » de 14,5 %. Au premier trimestre 2022, Moody’s estime que le marché immobilier régional médian était “surévalué” de 23%.

Le simple fait d’être détaché des fondamentaux économiques sous-jacents ne garantit pas qu’un marché verra les prix des maisons chuter. Cependant, à mesure qu’un marché devient significativement « surévalué », les risques de chute des prix de l’immobilier augmentent en cas de correction et de récession immobilières. L’économiste en chef de Moody’s, Mark Zandi, déclare Fortune que les marchés immobiliers « surévalués » de plus de 25 % devraient connaître une baisse des prix des maisons comprise entre 5 % et 10 %. En cas de récession, les baisses de prix pourraient atteindre 15 à 20 % sur ces marchés.

Nous voyons déjà des marchés “pétillants” comme Boise et Austin connaître les corrections les plus rapides. Regardez simplement l’inventaire. Au cours des six derniers mois, les niveaux de stocks ont augmenté de 161 % et 220 % à Boise et Austin, respectivement.

Plus tôt ce mois-ci, John Burns Real Estate Consulting a déclaré Fortune que Boise est sur le point d’être le premier marché immobilier à voir les prix chuter d’année en année. La société de recherche immobilière prédit qu’il pourrait arriver en décembre. Pour que cela se produise, les prix des maisons de Boise devraient non seulement effacer tous leurs gains du printemps 2022, mais aussi tomber en dessous de leur prix de décembre 2021.

“Un argument solide pourrait être avancé que sur de nombreux marchés immobiliers, les derniers 10% de l’appréciation du prix des maisons étaient purement ambitieux et irrationnels, et cela passera très rapidement”, a déclaré Rick Palacios Jr., directeur de la recherche chez John Burns Real. Estate Consulting “C’est exactement ce que nous voyons tous en ce moment.”

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